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L’esperto immobiliare: «La Bce aumenterà i tassi. E la bolla speculativa scoppierà»

Articolo pubblicato il 25 settembre 2006
Articolo pubblicato il 25 settembre 2006
Secondo l’economista José García-Montalvo, anche se la Bce ha mantenuto bassi i tassi d’interesse negli ultimi anni, i governi devono elaborare una buona politica finanziaria per controllare il prezzo delle case.

José García-Montalvo, professore di economia presso la Universitat Pompeu Fabra di Barcellona, ha studiato l’evoluzione dei prezzi delle case in Spagna. Membro dell’Istituto Valenziano di Ricerche Economiche, García-Montalvo collabora regolarmente con la stampa.

Come responsabile della politica monetaria, la Bce (Banca Centrale Europea) è colpevole dell’aumento dei prezzi delle case nella Zona Euro?

L’obiettivo della Bce è la stabilità dei prezzi in tutta l’Eurozona, una missione molto difficile se i 12 Paesi dell’area presentano situazioni economiche molto diverse. A Francoforte si decide il tasso di interesse che gli europei devono pagare per i mutui. Con la moneta unica la Bce ha applicato un tasso di interesse basso per stimolare gli investimenti e rilanciare le economie in ritardo di Francia e Germania. Una politica, questa, poco adatta per economie come quella spagnola che cresceva invece a ritmo serrato. Proprio per questo, i tassi di interesse in Spagna sono passati dal 14% degli anni Novanta al 2% del 2005.

Quali conseguenze ha avuto questo abbassamento dei tassi di interesse sul mercato immobiliare?

Molte famiglie si sono affrettate a comprare e a indebitarsi, spesso anche al di là delle proprie capacità e per un periodo che può arrivare anche ai 50 anni. Il prezzo delle case e l’inflazione sono saliti alle stelle. Nel 2006 in un Paese con 44 milioni di abitanti come la Spagna si è dato avvio alla costruzione di circa 800.000 nuove case, più dell’Inghilterra, della Francia e della Germania messe insieme. In un Paese delle dimensioni degli Stati Uniti si arriva a un milione e mezzo all’anno di nuove case.

Secondo lei questo ritmo di costruzione elevato è positivo o negativo?

I bassi tassi di interesse hanno attratto anche gli speculatori che, approfittando di costi di indebitamento altrettanto bassi, hanno fatto fortuna nel mercato immobiliare spagnolo. Quando l’aumento dei prezzi si deve solamente alla speculazione, si parla di “bolla immobiliare”. In questi casi il benessere è solo temporale e illusorio, perché presto o tardi la bolla scoppierà, come è accaduto in Inghilterra e ad Hong Kong , dove ha provocato un abbassamento del valore delle case del 30%. In situazioni del genere, il valore dell’ipoteca può arrivare ad essere maggiore del valore di mercato della casa. A tal proposito l’ ultimo rapporto del Fondo monetario internazionale mette in guardia circa un possibile raffreddamento dei mercati immobiliari: la gente si sente più povera, il consumo si riduce e gli appartamenti si vendono a fatica.

E negli altri Paesi europei?

Il boom immobiliare è avvenuto quasi contemporaneamente in vari Paesi europei come ad esempio Irlanda, Spagna e Olanda. Nei primi anni la Bce ha applicato una politica monetaria favorevole ai Paesi con problemi di crescita come Germania e Francia.

Quindi qual è il margine di manovra degli Stati membri?

La politica fiscale è ancora competenza dei governi che, tramite tasse e incentivi, devono supplire alle restrizioni insite in una politica monetaria comune a 12 Paesi con situazioni economiche tanto diverse. Prendiamo la Spagna. Per frenare l’aumento del prezzo delle case la soluzione ideale sarebbe aumentare il numero degli affitti (solo il 9% delle case spagnole sono in affitto) ed eliminare gli sgravi fiscali tuttora vigenti per l’acquisto di una casa: una misura antielettorale che nessun governo ha avuto il coraggio di adottare.

Che mi dice dell’Europa dell’Est?

Gli investitori internazionali stanno abbandonando la Spagna per dirigersi verso mercati più interessanti come l’Est europeo, il Sudest asiatico oppure la Cina. Paesi come la Croazia (o il Montenegro ndr) stanno seguendo lo stesso percorso di crescita economica della Spagna, tramite un’urbanizzazione delle coste.

A parte il tasso di interesse, quali sono gli altri fattori che concorrono all’aumento del prezzo del mattone?

I prezzi crescono anche in funzione dell’incremento demografico, che oggi si verifica soprattutto a causa dell’immigrazione. Ma se consideriamo che in un Paese con una crescita pari a quasi zero come la Francia si è avuto comunque un aumento molto rapido del prezzo delle case, ci rendiamo conto che non è a causa dell’aumento della popolazione che i prezzi salgono. Anche se negli ultimi anni si sono mantenuti stabili i costi di produzione conservano un certo valore. Infine, si può parlare di una situazione congiunturale, di un aumento generale dei prezzi che ha interessato tutti i Paesi al di fuori e dentro la Zona Euro, a causa di un’abbassamento generalizzato dei tassi di interesse.

Acquistare un appartamento è ancora il migliore investimento?

La gente è convinta che la casa sia sempre un investimento sicuro e che il valore degli appartamenti aumenti sempre. Ma ricordiamoci che i tassi di interesse possono anche riprendere a salire e che il prezzo delle case, così come sale, può anche scendere, come è successo a Hong Kong dove, dal 1997, i prezzi sono scesi del 66%.